For mange danskere er det naturligt at eje sin primære bolig. Denne løsning er dog ikke altid mulig i Schweiz, da ejendomspriserne er højere end i mange andre europæiske lande. Hertil kommer nogle skrappe krav til udbetalingen og det fremtidig rådighedsbeløb. Uden en krone på lommen men med et godt lønnet job er det umuligt at købe fast ejendom i Schweiz. Långiveren vil vurdere, at risikoen er for høj.
Flere lejere end ejere i Schweiz
Et kendetegn for det schweiziske boligmarked er, at de fleste privatpersoner bor til leje. Det skyldes blandt andet, at lejligheder i Schweiz har en høj kvalitet. Dertil kommer en kompliceret lejelov, der giver god beskyttelse af lejer overfor udlejer.
Påtænker man at opholde sig længere tid i Schweiz er der dog mange udlændinge, der af emotionale grunde vælger at købe hus eller ejerlejlighed. Det økonomiske fundament bør dog først analyseres for at kunne bestemme, hvor dyr en ejendom man kan købe. Købsprisen bliver som i Danmark fastsat ud fra kriterier som beliggenhed, infrastruktur, størrelse og indretning, skatteprocent i området m.m.
Udbetalingen udgør 20%
Hovedreglen ved køb af fast ejendom i Schweiz er, at 20% af købesummen bliver betalt kontant af køber. Kan man ikke præstere 20% i udbetaling, kan en del af udbetalingen eventuelt finansieres ved at pantsætte eller udbetale sin opsparing i firmapension eller kapitalpension i Schweiz. Den resterende del – det vil sige 80% – kan finansieres med lånekapital. Dette huslån er oftest et såkaldt ”hypotekslån”(Hypothek).
De løbende udgifter
De løbende udgifter til ejendommen, man køber i Schweiz, bør ikke overstige 1/3 af låntagers bruttoindkomst. I modsat fald vil en långiver ikke tilbyde en finansiering (Hypothek). De løbende udgifter defineres som renteudgifter til ”hypotekslånet” samt forbrugsafgifter (el, vand, varme) og eventuel en direkte tilbagebetaling (amortisation) af lånet.
80% kan finansieres
Fremmedfinansieringen (80%) med ”hypotekslån” virker som et huslån, hvor køberen som sikkerhed giver pant i den erhvervede ejendom igennem et slags ejerpantebrev (Grundpfandverschreibung). De 80% er finansieret med en 1. hypotek (65%) og en 2. hypotek (15%). Den 2. hypotek amortiseres normalt direkte eller indirekte over en årrække således, at dette låne er tilbagebetalt senest, når pensionsalderen nås.
Lånetyper
Der findes i Schweiz mange forskellige lånetyper. Mest udbredt er dog den såkaldte ”Festhypothek”, hvor renten samt løbetiden er fast. Denne låntype er en god ide, hvis man arbejder med et budget (indtægter/udgifter) samt ønsker en konstant rente. En anden lånetype er den variable hypotek og SARON – uden en fast løbetid og med en variabel rente. Renten på dette lån følger udviklingen på kapitalmarkedet. Lånetypen er interessant i et marked med faldende eller stabile renter.
Udbydere af hypotekslån i Schweiz er banker og forsikringsselskaber. Lånet kan optages med løbetider på op til 20 år og efter endt løbetid, er det normalt at forny sit lån. Der findes i øvrigt ingen realkreditinstitutter med solidarisk hæftelse, som man kender det fra Danmark.
Hvem tilbyder den bedste finansiering i Schweiz?
Mange købere vælger at benytte sin husbank, fordi det er enkelt og man kender hinanden. Bankerne foreslår ofte at opdele hypotekslån i forskellige portioner med den begrundelse at reducere en renterisiko ved en fornyelse. Det kunne for eksempel være lån med 3, 5 og 10 års løbetid. Problemet med denne struktur er, at det er umuligt for en låntager at skifte til et bedre tilbud undervejs. Ingen ny långiver ønsker et del-engagement. Den nye låntager vil blive placeret sidst i prioritetsrækken og med størst risiko, hvilket ingen er interesseret i. Et alternativ er så at vente, indtil alle lån løber ud, og håbe, at renteniveauet stadig er attraktivt. Vælger man en hypotek fra en bank anbefales det, at undgå disse bindinger med forskellige løbetider på lån.
Hos forsikringsselskaberne ser man i højere grad på den løbende finansiering – specielt når man bliver ældre (pension), arbejdsløs eller måske uarbejdsdygtig. Det er derfor vigtigt at integrere hele pensionssiden og den fremtidige indtægtssikring til gavn for låntager og dennes familie.
Forsikringsselskaber er billigst med de lange lån
Prismæssigt er bankerne normalt de billigste ved lån med op til 6-7 års løbetid, herefter vinder forsikringsselskaberne. I den senere tid har vi oplevet et særdeles lavt renteniveau i Schweiz, hvorfor interessen for lange lån med op til 15 års løbetid hos forsikringsselskaberne er steget voldsomt. Låntageren ønsker at ”låse” sin renteudgift fast i de næste mange år, da der spekuleres i stigende renter. Forskellen mellem de største banker og forsikringsselskaber er i skrivende stund 0,5-0,6%. Ved et lån på CHF 1 mio betyder det således en besparelse på CHF 5-6.000 hvert år, hvor det er forsikringsselskaberne, der er billigst.
Indirekte tilbagebetaling er det bedste
Husk på, at man i Schweiz betaler ekstra skat, hvis man ejer fast ejendom (lejeværdi af egen bolig). Den ekstra skat, som i Schweiz kaldes ”Eigenmietwert”, beregnes som en %-sats af ejendommens værdi og bliver tillagt den skattepligtige indkomst. Skatten kan dog reduceres, såfremt man har renteudgifter. Det er således ikke optimalt at betale sine lån helt ned. Ønsker man en skatteoptimeret løsning i forbindelse med køb af fast ejendom, anbefales en kombination med et hypotekslån og en kapitalpension fra Schweiz som tilbagebetalingsværktøj. Det giver løbende en skattefordel og et højere rådighedsbeløb.
Hvis du vil se en film om køb af fast ejendom i Schweiz, så klik her.
Har du spørgsmål eller ønsker du rådgivning er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os!