Indlægget Skat ved salg af fast ejendom i Schweiz blev vist første gang den Alpelandet.dk.

For at få størst glæde af sin ejendom bør den finansielle belastning være acceptabel. Det gælder altså om at lave et realistisk budget og finde en fornuftig finansiering. Vi giver nedenfor et par tips, hvordan dette kan gøres:

80/20-reglen
I Schweiz er det normalt at 20% af købesummen bliver betalt kontant af køber. Den resterende del, det vil sige 80%, kan finansieres med fremmedkapital. Det kan være en ”Hypothek”, som er et realkreditlignende lån. Lånet er for det meste opdelt i en 1. og 2. ”Hypothek”, afhængig af prioritetsrækken og ønsker hos køber.

1/3-reglen
De løbende udgifter til en fast ejendom i Schweiz bør ikke overstige 1/3 af ens årlige bruttoindkomst. Udgifterne defineres som renteudgifter til ”Hypothek’en” (1. og 2.), forbrugsudgifter (de såkaldte ”Nebenkosten”) og eventuel amortisation af den 2. ”Hypothek”.

Udbetalingen
Skulle man befinde sig i den situation, at man ikke har tilstrækkelig egenkapital til at kunne betale 20% i udbetaling ved kontraktens underskrivelse, findes der stadig muligheder. Det er nemlig muligt i Schweiz at pantsætte eller lave en forudbetaling fra ens pensionskasse (2. søjle) eller fra den schweiziske kapitalpension (3. søjle).

Lån i fast ejendom i Schweiz
Fremmedfinansieringen med ”Hypotheken” virker som et lån, hvor køberen som sikkerhed giver pant i den erhvervede ejendom. Den første ”Hypothek” tilbydes normalt op til 65% af ejendommens værdi/købspris. Fra et skattemæssigt perspektiv er det optimalt ikke at tilbagebetale dette lån (se indirekte amortisation nedenfor). Den anden ”Hypothek” tilbydes fra 65% til 80%, det vil sige 15% af ejendommens værdi/købspris. Den anden ”Hypothek” amortiseres normalt over en årrække, således at lånet er tilbagebetalt efter 15 år eller senest ved pensionsalderen.

”Hypotheken” tilbydes i Schweiz som:

• Festhypothek (fast rente)
• Saron Hypothek (variabel rente)
• Variabel Hypothek (variabel rente)

Fast rente betyder, at renten på lånet bliver låst fast ved låneaftalens indgåelse. Det giver den fordel, at man kan budgettere de fremtidige udgifter. Lån med fast rente har en løbetid på 3 – 15 år.

Variabel rente betyder, at renten på lånet kan ændre sig i såvel op- som nedadgående retning, alt afhængig af rente- og kapitalmarkedets situation. Det giver den fordel, at såfremt man forventer et generelt rentefald, kan de fremtidige udgifter reduceres. Hvis du vil se en film om køb af fast ejendom i Schweiz så klik her.

Skattetips – den indirekte amortisation
I Schweiz betaler man skat af lejeværdi af egen bolig, den såkaldte ”Eigenmietwert”. Denne ekstra skat beregnes ud fra ejendommens værdi og bliver tillagt den skattepligtige indkomst. Lejeværdien af egen bolig kan dog skattemæssigt reduceres, såfremt man har renteudgifter eller vedligeholdelsesomkostninger på ejendommen. Det er således optimalt ikke at tilbagebetale den første ”Hypothek”, men som alternativ benytte en skattebegunstiget opsparing (schweizisk kapitalpension – søjle 3A) som amortisationsværktøj. Ved pensionering har man således stadig et lån (Hypothek 1), men også en stor pensionsopsparing, som giver løbende skattefordel og et højere rådighedsbeløb.

Alpelandet.dk kan hjælpe dig til denne indirekte amortisation (”Hypothek” og søjle 3A).

Har du spørgsmål eller ønsker du rådgivning er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os!

Indlægget Fast ejendom i Schweiz blev vist første gang den Alpelandet.dk.

Forsikringsselskaberne er billigst i Schweiz
I mange år var det bankerne, der havde den største markedsandel. Denne tendens er dog ved at ændre sig på grund af det lave renteniveau. Det lave renteniveau har medført en øget interesse for lån med længere løbetid. Låntageren får herigennem en øget sikkerhed, da rentens niveau bibeholdes, også når renteniveauet igen begynder at stige.

Fastforrentet huslån i Schweiz
En anden fordel ved et fastforrentet lån er, at det er lettere at forudse de fremtidige udgifter og dermed lave et budget, hvilket giver overblik og en mere enkel privatøkonomi til gavn for familien.

Billige huslån i Schweiz
I Schweiz er et huslån med lang løbetid som regel på 10-15 år, hos enkelte forsikringsselskaber endda op til 25 år. De billigste udbydere af dette produkt er ifølge de normale forbrugerportaler forsikringsselskaber, som eksempelvis Swiss Life. Ved lån med kortere løbetider – eksempelvis 1-5 år –  er det normalt bankerne, der er de billigste.

SwissFex – huslån i Schweiz
Er du interesseret i et billigt huslån i Schweiz så prøv at se denne film angående portalten SwissFex.

Lavere rentemarginal i et forsikringsselskab
Grunden til, at forsikringsselskaberne er billigst med de lange huslån skal findes i den måde, hvorpå forsikringsselskaberne skaffer deres lånekapital. Dette sker fra deres pensionskunder, der sparer op i pensionsprodukter igennem mange år. Disse opsparede midler bliver blandt andet brugt til at låne ud til huskøbere. Differencen mellem indlån og udlån kaldes rentemarginalen. Netop rentemarginalen er lettere at risikostyre i et forsikringsselskab, da forsikringsselskaberne i deres indlånsprodukter – i modsætning til bankerne – arbejder med garanterede indlånsrenter. I bankerne er renterne som bekendt variable og ændrer sig løbende.

Rådgivning om lån i Schweiz
Overvejer du at købe bolig i Schweiz eller blot forny et eksisterende huslån i Schweiz, gør du klogt i at søge rådgivning. Det drejer sig om at finde den laveste risiko og rente på sit huslån, men også en model med minimal skattebelastning er en fordel. I forbindelse med laveste skat er det for eksempel sjældent en fordel at afdrage direkte på lånet. Du er velkommen til at kontakte alpelandet.dk, hvis du vil vide mere herom.

Indlægget Huslån i Schweiz blev vist første gang den Alpelandet.dk.

Flere lejere end ejere i Schweiz
Et kendetegn for det schweiziske boligmarked er, at de fleste privatpersoner bor til leje. Det skyldes blandt andet, at lejligheder i Schweiz har en høj kvalitet. Dertil kommer en kompliceret lejelov, der giver god beskyttelse af lejer overfor udlejer.

Påtænker man at opholde sig længere tid i Schweiz er der dog mange udlændinge, der af emotionale grunde vælger at købe hus eller ejerlejlighed. Det økonomiske fundament bør dog først analyseres for at kunne bestemme, hvor dyr en ejendom man kan købe. Købsprisen bliver som i Danmark fastsat ud fra kriterier som beliggenhed, infrastruktur, størrelse og indretning, skatteprocent i området m.m.

Udbetalingen udgør 20%
Hovedreglen ved køb af fast ejendom i Schweiz er, at 20% af købesummen bliver betalt kontant af køber. Kan man ikke præstere 20% i udbetaling, kan en del af udbetalingen eventuelt finansieres ved at pantsætte eller udbetale sin opsparing i firmapension eller kapitalpension i Schweiz. Den resterende del – det vil sige 80% – kan finansieres med lånekapital. Dette huslån er oftest et såkaldt ”hypotekslån”(Hypothek).

De løbende udgifter
De løbende udgifter til ejendommen, man køber i  Schweiz, bør ikke overstige 1/3 af låntagers bruttoindkomst. I modsat fald vil en långiver ikke tilbyde en finansiering (Hypothek). De løbende udgifter defineres som renteudgifter til ”hypotekslånet” samt forbrugsafgifter (el, vand, varme) og eventuel en direkte tilbagebetaling (amortisation) af lånet.

80% kan finansieres
Fremmedfinansieringen (80%) med ”hypotekslån” virker som et huslån, hvor køberen som sikkerhed giver pant i den erhvervede ejendom igennem et slags ejerpantebrev (Grundpfandverschreibung). De 80% er finansieret med en 1. hypotek (65%) og en 2. hypotek (15%).  Den 2. hypotek amortiseres normalt direkte eller indirekte over en årrække således, at dette låne er tilbagebetalt senest, når pensionsalderen nås.

Lånetyper
Der findes i Schweiz mange forskellige lånetyper. Mest udbredt er dog den såkaldte ”Festhypothek”, hvor renten samt løbetiden er fast. Denne låntype er en god ide, hvis man arbejder med et budget (indtægter/udgifter) samt ønsker en konstant rente. En anden lånetype er den variable hypotek og SARON –  uden en fast løbetid og med en variabel rente. Renten på dette lån følger udviklingen på kapitalmarkedet. Lånetypen er interessant i et marked med faldende eller stabile renter.

Udbydere af hypotekslån i Schweiz er banker og forsikringsselskaber. Lånet kan optages med løbetider på op til 20 år og efter endt løbetid, er det normalt at forny sit lån. Der findes i øvrigt ingen realkreditinstitutter med solidarisk hæftelse, som man kender det fra Danmark.

Hvem tilbyder den bedste finansiering i Schweiz?
Mange købere vælger at benytte sin husbank, fordi det er enkelt og man kender hinanden. Bankerne foreslår ofte at opdele hypotekslån i forskellige portioner med den begrundelse at reducere en renterisiko ved en fornyelse. Det kunne for eksempel være lån med 3, 5 og 10 års løbetid. Problemet med denne struktur er, at det er umuligt for en låntager at skifte til et bedre tilbud undervejs. Ingen ny långiver ønsker et del-engagement. Den nye låntager vil blive placeret sidst i prioritetsrækken og med størst risiko, hvilket ingen er interesseret i. Et alternativ er så at vente, indtil alle lån løber ud, og håbe, at renteniveauet stadig er attraktivt. Vælger man en hypotek fra en bank anbefales det, at undgå disse bindinger med forskellige løbetider på lån.

Hos forsikringsselskaberne ser man i højere grad på den løbende finansiering – specielt når man bliver ældre (pension), arbejdsløs eller måske uarbejdsdygtig. Det er derfor vigtigt at integrere hele pensionssiden og den fremtidige indtægtssikring til gavn for låntager og dennes familie.

Forsikringsselskaber er billigst med de lange lån
Prismæssigt er bankerne normalt de billigste ved lån med op til 6-7 års løbetid, herefter vinder forsikringsselskaberne. I den senere tid har vi oplevet et særdeles lavt renteniveau i Schweiz, hvorfor interessen for lange lån med op til 15 års løbetid hos forsikringsselskaberne er steget voldsomt. Låntageren ønsker at ”låse” sin renteudgift fast i de næste mange år, da der spekuleres i stigende renter. Forskellen mellem de største banker og forsikringsselskaber er i skrivende stund 0,5-0,6%. Ved et lån på CHF 1 mio betyder det således en besparelse på CHF 5-6.000 hvert år, hvor det er  forsikringsselskaberne, der er billigst.

Indirekte tilbagebetaling er det bedste
Husk på, at man i Schweiz betaler ekstra skat, hvis man ejer fast ejendom (lejeværdi af egen bolig).  Den ekstra skat, som i Schweiz kaldes ”Eigenmietwert”, beregnes som en %-sats af ejendommens værdi og bliver tillagt den skattepligtige indkomst. Skatten kan dog reduceres, såfremt man har renteudgifter. Det er således ikke optimalt at betale sine lån helt ned. Ønsker man en skatteoptimeret løsning i forbindelse med køb af fast ejendom, anbefales en kombination med et hypotekslån og en kapitalpension fra Schweiz som tilbagebetalingsværktøj. Det giver løbende en skattefordel og et højere rådighedsbeløb.

Hvis du vil se en film om køb af fast ejendom i Schweiz, så klik her.

Har du spørgsmål eller ønsker du rådgivning er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os!

Indlægget Køb af ejendom i Schweiz blev vist første gang den Alpelandet.dk.

I lang tid har schweizerne beskyttet deres land mod udenlandske investorer og rigmænd. Argumenter som ”salg af arvesølvet” har ofte været nævnt i pressen, hvilket dog har vist sig stærkt overdrevet. Senest har det vist sig, at kun 5% af det bebyggede Schweiz tilhører udlændinge. Heraf er kun en femtedel – det vil sige cirka en procent – gået over på udenlandske hænder indenfor de sidste 30 år. Det – sammen med den schweiziske tilnærmelse til EU – har været årsagerne til en kraftig revision af loven om udlændinges køb af fast ejendom i Schweiz.

Køb af feriebolig i Schweiz

Siden den 1. juli 2007, hvor der skete store ændringer i loven, er det igen blevet muligt for udlændinge at købe ferieboliger i det dejlige Schweiz. Det gælder blandt andet områderne ved Genevesøen, Crans Montana eller for eksempel Gstaad.

Erhvervelsen af en ferielejlighed for udlændinge var i mange år blokeret gennem loven (Lex Friedrich), men nu er det dog blevet muligt for danskere med bopæl i Danmark at købe uden opholdstilladelse i Schweiz. For mange udlændinge og langsigtede investorer har denne lovændring gjort Schweiz endnu mere interessant.

Begrænsninger ved køb af feriebolig

Man skal dog huske på, at der i den seneste revision af loven også gælder nogle begrænsninger. For eksempel gælder, at staten tildeler kantonerne en kvote af ferielejligheder, der kan sælges. Det kan betyde, at der i nogle områder er meget til salg og i andre områder ingenting. Det er i turistområder, hvor salget går let, hvor imod det i byer som Zürich, Geneve eller Bern er stort set umuligt at købe en ferielejlighed.

Kvotesystemet er kendt i følgende kantoner: BE, FR, GL, GR, JU, LU, NE, NW, OW, SG, SH, SZ, TI, UR, VD, VS.

Størrelsen af ferielejligheden

Ferielejlighederne må normalt have en maksimal størrelse på 200kvm. boligareal og 1000kvm. grundareal. Den samlede andel af parceller, der tilhører udlændinge, må maksimalt være 1/3.

Minimumspris

Lejligheden skal normalt have en offentlig vurdering på minimum CHF 300.000 og et boligareal på mindst 65kvm., for at købet bliver godkendt af myndighederne.

Lige så forskelligt udbuddet af ferielejligheder er, lige så forskelligt er prisniveauet. Turistområdet Graubünden er nok det dyreste i Schweiz. For eksempel koster en gennemsnitslejlighed med tre værelser CHF 600.000 og i Davos ca. CHF 475.000. Priserne afhænger naturligvis af indretningen, byggesubstansen og selvfølgelig beliggenheden.

Om man søger en rustikal beliggenhed i Tessin, en idyllisk chalet i Wallis eller udsigt over de mange flotte bjergsøer – mulighederne er mange. Tilbuddet af ferieboliger i Schweiz er meget stort, og i de mest eftertragtede kantoner som Wallis, Graubünden og Tessin er andelen af sekundære boliger på over 50%. Det gælder for eksempel Savognin, Laax, Celerina og Arosa i Graubünden, Nendaz, Leukerbad, Montana og Saas Fee i Wallis såvel som de små områder ved Locarno/Ascona i Tessin.

Har du spørgsmål eller ønsker du rådgivning er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os!

Indlægget Køb af feriebolig i Schweiz blev vist første gang den Alpelandet.dk.

Spørgsmålet er dog for mange personer, hvordan drømmen om en feriebolig i Schweiz kan blive en realitet. Udfordringerne er mange, det gælder ikke mindst den finansielle udfordring, men også de skattemæssige konsekvenser samt belåningen af ferieboligen, som er anderledes end ved den primære bolig. De grundlæggende regler er:

• Købet af en feriebolig i Schweiz kræver større egenkapital, eller sagt på en anden måde: der skal præsteres større udbetaling end ved køb af en primær bolig i Schweiz. Normalt tilbydes belåning op til 60% af boligens værdi. De sidste 40% er udbetalingen.
• Ved køb af en feriebolig kan der ikke trækkes penge ud af den obligatoriske pensionskasse eller den skatteoptimale pensionsopsparing (søjle 3a). Disse muligheder består kun ved køb af en primær bolig.
• Skatten af ”lejeværdi af egen bolig” (den såkaldte ”Eigenmietwert”) skal betales i den kanton, hvor ferieboligen befinder sig, hvilket ikke altid er den kanton, hvor ejeren bor. Dette forhold reguleres i de kantonale dobbeltbeskatningsaftaler, kaldet ”interkantonale Steuerausscheidung”.

Hvorvidt en feriebolig finansiel kan betale sig eller ikke, kan være svært at sige. En hovedregel er dog, at udgifterne til den primære bolig og ferieboligen til sammen ikke bør overstige en tredjedel af husstandens bruttoindtægt.

Ud fra en afkastberegning kan købet af en feriebolig sjældent betale sig. De mulige indtægter dækker næppe de løbende omkostninger til egen- og fremmedfinansiering, skat og diverse gebyrer. Investering i en feriebolig sker således mest ud fra et emotionelt synspunkt.

Har du spørgsmål eller ønsker du rådgivning er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os!

Indlægget Køb eller leje af feriebolig i Schweiz? blev vist første gang den Alpelandet.dk.